Ristrutturare casa (a seconda che si tratti di uno chalet in montagna, un’abitazione colonica, un immobile di lusso)

Articolo scritto con la collaborazione degli esperti di costo-ristrutturazione-casa.it

Leggendo il titolo potreste chiedervi perché distinguere la ristrutturazione di uno chalet in montagna, di un’abitazione colonica, di un immobile di lusso: la risposta è che differenze in effetti sussistono, non solo in merito ai materiali adoperati (nelle costruzioni di pregio potrebbero trovarsi ad esempio marmi, travertini, gessolini, etc., mentre in quelle di campagna e di montagna è più facile che si tratti di pietre naturali, legno, e altri), ma anche alle autorizzazioni necessarie (l’abitazione colonica potrebbe trovarsi in una zona sottoposta a vincolo ambientale, quella di lusso in un’area di pertinenza della Sovrintendenza dei beni culturali), e alle agevolazioni alle quali è possibile accedere ristrutturandole (le case di lusso, proprio perché tali, spesso non godono di sgravi).

Occhio agli impianti quando si ristruttura una casa in montagna…

In questo frangente la prima cosa alla quale guardare nel rifacimento di una costruzione in altura continuamente soggetta a nevicate, freddo e gelo, è il microclima interno.

Innanzitutto bisogna provvedere all’isolamento, tramite controsoffittature e cappotto (interno o esterno), per coibentare l’immobile.

Poi è necessario soffermarsi sugli impianti.

Cominciamo da quello di riscaldamento. Tutte le soluzioni presentano pro e contro:

riscaldamento a pavimento: ottimo rapporto costi/benefici (la temperatura di esercizio permette di risparmiare energia, e quindi soldi in bolletta), ottima diffusione del calore (con temperature costanti e uniformi), ottima resa estetica (dal momento che le pareti restano libere)
riscaldamento a parete: ha due svantaggi rispetto al precedente, perchénon lascia i muri altrettanto sgombri, e perché la diffusione è meno omogenea (con il calore che si concentra nella parte alta delle stanze)
riscaldamento a battiscopa: simile a quello a pavimento, è più conveniente e meno invasivo, ma più vincolante rispetto alla scelta degli arredi (dal momento che il calore viene ceduto a livello parete)
caminetto: economico, ecologico, e bello, richiede però manutenzione, una gestione piuttosto impegnativa, e si caratterizza per una bassa resa termica.

E non solo il sistema va scelto, ma anche il combustibile:

gasolio: tra i vantaggi i costi di installazione medi dell’impianto e la praticità d’uso, ma tra gli svantaggi figurano il costo elevato del prodotto, il notevole impatto inquinante, la pericolosità (soprattutto in fase di trasporto), la necessità di spazio per la cisterna
metano: i vantaggi in questo caso sono innumerevoli, dal momento che la realizzazione degli impianti richiede investimenti contenuti, così come abbastanza contenuto è il costo del combustibile, che per di più è anche poco inquinante; buona la praticità d’utilizzo e scarso lo spazio richiesto per l’installazione
GPL: i vantaggi sono simili a quelli del metano, fatta eccezione per la dispendiosità della materia prima
pellets e legna: ecologici ed economici, richiedono però manutenzione, costante pulizia e spazio di stoccaggio
biomassa: molto ecologica, non necessita di grandi spazi e si caratterizza per prezzi relativamente contenuti sia per il combustibile (che in definitiva è una qualsiasi sostanza organica -vegetale o animale- utilizzata per ricavarne energia) che per l’installazione
geotermia: questo sistema estrae calore dalla profondità della crosta terrestre, per cui richiede un investimento iniziale molto consistente, pur se il costo del combustibile, estremamente ecologico, è minimo.

Passiamo all’impianto idraulico: il gelo è nemico delle tubazioni, e sovente ne provoca la rottura.

È il caso, se si sta affrontando una ristrutturazione completa, di coibentare gli impianti idraulici (compresi i contatori, che andrebbero inseriti in una nicchia isolata, o in alternativa protetti con pannelli di poliuretano o polistirolo spessi almeno 2 cm).

Adoperate poi cavi e nastri scaldanti non solo per i tubi, ma anche per serbatoi e valvole.

I primi emanano calore, per cui consentono di controllare la temperatura ed evitare il rischio gelate; ne esistono ad emissione costante (per cui è necessario collegarli a un termostato che ne gestisca la potenza), oppure autoregolanti (che adattano l’emissione di calore alla temperatura esterna).

I nastri scaldanti invece sono generalmente realizzati in fibra di vetro: morbidi e flessibili, sono adatti per tubazioni di qualunque dimensione.

È chiaro che un impianto dell’acqua così coibentato garantirà flussi costanti e azzererà quasi del tutto il rischio di spaccature causate dal gelo.

È possibile isolare un impianto anche tramite coppelle (supporti cilindrici trattati con resine termoindurenti) o per mezzo di tubi isolanti (realizzati in materiali come la lana di roccia, il poliuretano e il polistirolo -che a differenza di quello precedente hanno derivazione chimica).

Ristrutturare una casa colonica

In questo caso ci soffermeremo sulle leggi che bisogna applicare nel momento in cui si decide di ristrutturare una casa colonica.

In primo luogo bisogna attenersi alle norme sul risparmio energetico.

Questo, detto in parole semplici, significa prima di tutto coibentare la struttura.

Per far ciò è indispensabile considerare le proprietà dei diversi materiali, le caratteristiche della costruzione da isolare, le prestazioni da raggiungere (per questo è bene farsi coadiuvare da un geometra o un architetto esperti).16

A proposito di materiali bisogna considerare una serie di fattori:

· le dimensioni: ad uno spessore maggiore corrisponde una maggiore coibentazione

· la ‘conducibilità termica’: minore è il suo valore maggiore sarà il potere isolante

· lo sfasamento termico (cioè le ore che il calore impiega per oltrepassare il materiale e diffondersi in casa): uno sfasamento notevole fa registrare il picco di calore nelle ore serali, quando all’esterno, non essendoci sole, non si aggiungono ulteriori fonti di riscaldamento

· il potere traspirante: valore piccolo = maggiore traspirabilità = minore possibilità di condense

· la nocività (per l’uomo e per l’ambiente)

· la durevolezza

· l’immunità a muffe e parassiti

· la resistenza al fuoco.

Per continuare sulla strada dell’efficientamento energetico, poi, andranno sostituiti gli infissi e adottati degli impianti termici che sfruttino fonti rinnovabili.

E ancora l’adeguamento alle norme non sarà concluso, perché il rifacimento dovrà prevedere un intervento anche sull’acustica: addirittura se si tratta di una nuova costruzione il livello di isolamento di facciata imposto per legge è di 40 decibel effettivi, ma noi stiamo parlando di una ristrutturazione…

Sull’esistente intervenire per abbattere l’inquinamento acustico non è cosa da poco: inutile pensare al fai-da-te, perché solo un esperto può adottare i rimedi all’uopo.

Quattro le fonti di inquinamento possibile: esterno (in primis il traffico); vicinato; rumore da calpestio; rumore prodotto da impianti (caldaie, aria condizionata, etc.): è chiaro che in una casa di campagna è forse quest’ultima la fonte più probabile.

E dopo l’acustica, la norma sulle ristrutturazioni impone che ci si adatti ai criteri antisismici che, è bene sottolinearlo, necessitano che si conosca innanzitutto in quale zona sismica ricade la struttura sulla quale si stanno effettuando i rifacimenti (zone che vanno dalla 1 –quelle con rischio maggiore- alla 4).

Nello specifico la legge prescrive che gli edifici (tanto nuovi quanto preesistenti) siano:

capaci di evitare crolli e dissesti gravi
in grado di mantenere resistenza, stabilità e funzionalità nel tempo
realizzati adoperando cemento armato (meglio se precompresso, o accoppiato a barre d’acciaio, di carbonio, o rivestimento speciale)
formati da muri portanti con spessore minimo di 15 cm e massimo di 50
alti al massimo due piani se appartenenti alla zona 1.

E non pensiate che la valutazione della rispondenza alle norme antisismiche avvenga gratuitamente: per un edificio di circa 600 metri quadrati si dovranno sborsare tra i 12 mila e i 20 mila euro!

E ancora non si è concluso, visto che vi sarà fatto obbligo di eseguire una ristrutturazione che rispetti l’originalità della struttura e che preveda anche, in parte, il recupero di materiali appartenenti all’edificio stesso.

Immobili di lusso: esenti dalle agevolazioni…

E infine parliamo delle case di pregio proprio in relazione alla possibilità (o per meglio dire impossibilità) di accedere a detrazioni e agevolazioni.

Ma quali sono le case di lusso?

In primis quelle con una superficie ragguardevole: si parla di più di 200 mq (escludendo terrazzi -che però a loro volta non devono eccedere i 65 mq di estensione-, balconi, cantine, etc.).

Alla categoria appartengono anche abitazioni unifamiliari che godono di una piscina di almeno 80 m² o campi da tennis non più piccoli di 650 m².

E poi ovviamente costruzioni dalle caratteristiche interne piuttosto precise: pareti adornate per oltre 170 cm di altezza con materiali di riguardo; oltre metà dell’estensione della casa pavimentata con materie di pregio; soffitti che superano i 3 metri e mezzo di altezza, etc.

In generale non solo acquistare un immobile di tale risma significa sborsare dai 9 ai 12 mila euro al metro quadro a Milano, ma anche non poter godere delle detrazioni fiscali previste per la prima casa, cosa che francamente non ci pare affatto ingiusta!!!

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