Vendere una casa ipotecata? Le alternative per farlo al meglio

Un caso molto frequente nel settore immobiliare è rappresentato da un soggetto che ha acquistato casa accendendo con una banca un mutuo dalla classica durata di 30 anni.

Non è raro che con il passare del tempo si presenti di fronte un’occasione di acquisto alternativo davvero interessante (una casa più grande o semplicemente più bella o situata in una zona particolarmente conveniente dal punto di vista dei trasporti e dei servizi.

In questo caso è possibile vendere comunque l’appartamento, nonostante sia in essere il mutuo e l’ipoteca della banca?

Si, si può fare ma va visto come nel modo più opportuno!

Il fatto che ci sia un’ipoteca sulla casa non è necessariamente un impedimento per una trattativa di vendita, ma è importante dichiararlo sempre, sia in sede di trattativa che durante il rogito notarile.

Chiaramente è abbastanza difficile poter celare l’esistenza di un mutuo da estinguere, ma sconsigliamo vivamente anche solo il provare a farlo!

Questo perché:

• la sua scoperta causerà la quasi scontata risoluzione del contratto per giusta causa;
• la restituzione del denaro incassato con la vendita;
• eventuali risarcimenti per danni collaterali causati al compratore.

Se affidate ad un’agenzia l’incarico di esclusiva immobiliare per l’assistenza nell’iter di vendita, dovrete essere onesti anche con loro, così da permettere loro di comunicare ai possibili acquirenti solo informazioni esatte e veritiere.

Estinzione del mutuo

Se, almeno in teoria, può sembrare facile la vendita con un’ipoteca ancora valida, nella pratica non è così scontato.

Esistono, però, delle possibilità che consentono di ovviare alla problematica.

Una prima soluzione, che potrebbe sembrare scontata, è quella che porta all’estinzione del mutuo da parte del venditore, contestualmente alla vendita dell’immobile.

Questo, sempre che non si riesca a fare prima; diversamente è possibile versare la somma necessaria anche il giorno stesso della vendita.

Nella pratica starà a carico del venditore l’estinguere il mutuo, utilizzando parte del denaro ricavato con la vendita della casa e regolarizzando così la sua posizione.

Prestiamo attenzione: qualora si optasse per l’estinzione del mutuo il giorno stesso della vendita, dal notaio dovrà essere presente non solo il venditore ed il compratore, ma anche un rappresentante della banca con la quale ci siamo accordati per l’ipoteca.

In questo modo, una volta ottenuti i soldi necessari, la banca stessa acconsentirà all’estinzione immediata dell’ipoteca.

Soluzioni alternative all’estinzione del mutuo

Un’altra possibilità è la sostituzione della garanzia data quando si è stipulato il mutuo.

In questo caso è possibile puntare su un altro immobile, previo consenso della banca che dovrà valutare se questa nuova garanzia ha nella pratica lo stesso valore di quella precedente, per la quota di mutuo residuo rimasta.

E’ possibile, in alternativa, anche optare per la ricerca di un ulteriore garante che dia una garanzia differente da quella concordata.

In questo caso la banca dovrebbe accettare una garanzia data da terzi; questo nuovo garante si farà carico del debito a fronte di un’eventuale inadempienza del debitore.

Esiste anche un’ulteriore via, che sta nella decisione da parte dell’acquirente di accollarsi la parte di mutuo rimanente (ecco perché è importante non nascondere nulla in sede di trattativa, dato che è possibile arrivare anche a questo tipo di accordo).

In sede di rogito notarile il compratore dovrà versare al venditore solo la parte di differenza tra quanto pattuito e quanto si accollerà di mutuo.

Il venditore sicuramente avrà dei vantaggi nell’accettare questa opzione, considerando che:

• si ritroverebbe in un sol colpo senza più il mutuo da affrontare ed estinguere;
• con la cancellazione dell’ipoteca.

Non andrebbe male nemmeno al compratore, considerando che potrebbe accollarsi un mutuo che è già esistente e magari a condizioni non così svantaggiose.

Diversamente si dovrebbe affrontare una nuova pratica di istruttoria per accendere un nuovo mutuo, rischiando di incorrere in nuove condizioni poco favorevoli.

Non dimentichiamo che l’accordo, anche in questo caso, dovrà essere avallato dalla banca con la quale è stata costituita l’ipoteca.

Di conseguenza il compratore che si accollerà il mutuo dovrà essere gradito alla banca (quindi essere in grado di pagare senza problemi le varie rate).

Conclusioni

Come visto, le soluzioni per vendere casa con ipoteca e mutuo ancora attivi ci sono.

Quel che conta sempre è l’essere chiari ed onesti con il nuovo acquirente e l’eventuale agenzia immobiliare che vi segue, dichiarando tempestivamente la presenza di una parte di mutuo ancora da estinguere.

In ogni trattativa si sa che ci sono delle componenti di rischio da valutare, ma come visto ci sono dei modi del tutto leciti per potersi venire incontro e trovare una soluzione che lasci soddisfatte entrambe le parti in causa.